房地產(chǎn)行業(yè)26年1月市場總結(jié)：市場信心逐步回升，主流標(biāo)的表現(xiàn)優(yōu)異。市場成交：新房仍較低迷，二手實時成交表現(xiàn)優(yōu)異。新房市場，26 年 1 月，45 城商品住宅（房管局）成交面積同比-27%，以農(nóng)歷對齊，同 比-57%。根據(jù)克而瑞，26 年 1 月百強房企銷售金額同比-25%，剔除 春節(jié)的影響同比-34%。二手房市場，80 城（中介）實時成交同比+73%， 剔除去年春節(jié)基數(shù)的影響對齊同比增長 12%；分線城市陽歷增速差距 不大，上海、北京、廣州、深圳等城市均超過榮枯線水平。1 月 72 城 來訪同比+79%，農(nóng)歷同比+7.5%，來訪轉(zhuǎn)化率 1 月提升到 5.2%，為 25 年 7 月以來的新高。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，11 城同比+16.3%，對齊農(nóng)歷-14.4%。

市場景氣度：26 年開年價格走穩(wěn)，新房開盤去化率持續(xù)下滑。26 年 1 月中介口徑重點城市二手成交價格環(huán)比+2.7%，這是 25 年 3 月以來首 次實現(xiàn)價格上漲，分線來看一線、二線、三四線分別環(huán)比+3.7%、+4.3% 和-0.3%，25 年 4 季度價格跌幅較大的城市，環(huán)比上漲較為顯著。庫 存方面，新房庫存走低但去化周期維持高位，二手房掛牌量 1 月環(huán)比 為-1.1%，過去三個月環(huán)比-3.2%。新房去化方面，市場推盤進入淡季， 因此售批比保持在 1x 以上，但重點城市新開盤認購率僅有 34%，其中 純新盤維持在 52%，老盤新推去化率僅有 28%，景氣度較差。

政策：為全年地產(chǎn)政策環(huán)境改善，開了一個好頭。26 年 1 月 2 日，中 共中央機關(guān)刊《求是》雜志發(fā)文《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期》，隨后 1 月 14 日財政部延續(xù)個人所得稅退稅政策至 27 年，1 月 15 日央行下 調(diào)結(jié)構(gòu)性金融工具的利率，開發(fā)貸款展期年限延長至 5 年，29 日新聞 報道取消三道紅線，2 月除上海試點“以舊換新”。開年 1 個月，所有 政策方向都相對溫和，且引導(dǎo)預(yù)期和提高政策效率的決心已顯現(xiàn)。

土地市場：供應(yīng)淡季疊加高基數(shù)，開局并不美好。26 年 1 月住宅用地 出讓金 924 億元，同比-46%，各性質(zhì)用地表現(xiàn)差異不大。政府供地意 愿和企業(yè)拿地意愿都比較低，城投拿地面積同比-51%，非城投-24%。

行情回顧及投資觀點：內(nèi)房及港房表現(xiàn)出色，市場關(guān)注度大幅提升。1 月 SW 房地產(chǎn)指數(shù)上漲 4.3%，跑贏大盤 2.7 個百分點，香港本地房地 產(chǎn)指數(shù)上漲 14%，跑贏市場超 7 個百分點。分板塊來看，主流開發(fā)、 其他 A 股房企、物業(yè)管理、香港地產(chǎn)板塊分別上漲 12.7%、2.7%、 4.6%、17.3%，內(nèi)房和港房主流開發(fā)企業(yè)均有不俗的表現(xiàn)。資本市場對 于 26 年開年核心城市表現(xiàn)出的量價趨勢及政策方向，均有較為樂觀的 預(yù)期，由此帶動了主流開發(fā)企業(yè)的整體板塊價值修復(fù)，香港同樣開年表 現(xiàn)不俗。目前行業(yè)整體估值水平，仍處于底部位置，市場預(yù)期修復(fù)同樣 處于初級階段，從股價表現(xiàn)上來看，低 PS 開發(fā)類企業(yè)擁有較好的股價 彈性，建議持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)板塊走勢。